연 1% 융자가 멈춰 있던 재개발 현장을 다시 움직인다

재건축·재개발의 가장 큰 적은 종종 '돈이 없어서'가 아니라 '초기에 돈이 없어서'다. 추진위원회와 조합이 사업 초기 용역비와 운영비를 마련하지 못해 사업이 몇 달씩 멈추는 일이 흔하다. 2026년, 국토교통부의 연 1% 특판 융자와 서울시의 180억 원 규모 저리융자가 바로 이 초기 자금의 병목을 겨냥했다.

연 1%라는 파격

국토교통부가 운영 중인 정비사업 초기사업비 특판 상품은 연 이자율 1%를 적용한다. 주택도시보증공사(HUG) 보증료율은 추진위원회 0.4%, 조합 0.2% 수준이다. 특판은 2026년 12월 31일까지 신청과 승인 절차가 완료된 사업장에 한해 적용된다. 시중 금리 대비 파격적인 조건이라, 보도에 따르면 추진위·조합의 문의가 빠르게 늘고 있다.

서울시도 별도로 움직인다. 총 180억 원 규모의 2026년 정비사업 융자금 지원계획에 따라, 추진위원회는 사업장 규모에 따라 최대 10억–15억 원, 조합은 최대 20억–60억 원까지 융자를 받을 수 있다. 2026년 신규 융자 건에는 담보대출 연 2.5%, 신용대출 연 4.0%가 적용된다. 국토부 특판과 서울시 지원이 겹치면, 초기 사업비 조달의 선택지가 한층 넓어진다.

왜 '초기 자금'이 병목인가

정비사업의 초기 단계에는 매출이 없다. 정비계획 수립, 추정 분담금 산정, 설계 용역, 조합 설립 동의서 징구 같은 작업에 돈이 들지만, 그 비용을 회수할 분양 수입은 한참 뒤에야 들어온다. 이 시차 때문에 사업 초기엔 외부 자금에 의존할 수밖에 없는데, 고금리 국면에서는 이 초기 대출의 이자 부담이 사업을 주저앉히는 결정적 요인이 된다. 연 1% 융자는 바로 그 시차의 비용을 낮추는 장치다.

“정비사업이 멈추는 이유는 대개 '돈이 없어서'가 아니라 '초기에 돈을 빌리기 너무 비싸서'다.”

자재·시공 시장이 읽어야 할 것

초기 자금이 풀리면 멈춰 있던 사업장들이 다음 단계로 넘어간다. 이는 곧 수년 뒤 착공·분양으로 이어질 잠재 물량이 지금 '재가동'되고 있다는 신호다. 자재·시공 업계 입장에서 융자 특판은 단기 발주가 아니라, 2–3년 뒤 수요 파이프라인을 가늠하는 선행 지표에 가깝다. 어느 지역의 어떤 사업장이 지금 초기 융자를 받고 움직이기 시작했는지를 추적하면, 중기 수요의 지도를 먼저 그릴 수 있다.

다만 과열을 경계할 필요도 있다. 연 1%라는 조건은 사업성이 충분히 검증되지 않은 사업장까지 초기 단계로 진입시킬 수 있다. 융자는 초기 비용을 낮춰줄 뿐, 사업 자체의 수익성을 보장하지 않는다. 초기 자금의 문턱이 낮아질수록, 정작 분양 단계에서 사업성이 부족해 멈추는 사업장이 늘어날 위험도 함께 커진다.