가로구역이 풀린다

정부가 소규모주택정비사업의 가로구역 기준을 완화하고, 인근 토지나 빈집을 정비기반시설이나 공동이용시설 부지로 제공하면 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 특례를 신설했다. 동시에 다주택자 양도세 중과 — 2026년 5월 9일까지 한시 유예 — 가 결정 시점에 와 있다. 두 정책 레버가 같이 움직이고, 둘 다 같은 곳을 가리킨다. 동네 블록. 여의도 규모가 아니라, 세운4구역 규모가 아니라, 200~600세대·두세 거리 코너 규모. 한국의 다음 건설·자재 사이클이 실제로 펼쳐지는 구간이다.

무엇이 실제로 바뀌었나

패키지 안에는 세 가지 구체적 변화가 들어있다. 첫째, 가로구역 정의가 완화된다. 부지가 이미 공원·공용주차장 같은 기반시설에 접해 있어야만 인정되던 것을, 그러한 기반시설을 신설하거나 변경하는 계획을 제출한 경우에도 인정한다. 둘째, 용적률 인센티브의 새 통로. 인근 토지나 빈집을 정비기반시설이나 공동이용시설(공원·주차장·커뮤니티룸 등) 부지로 제공하면 법적 상한 용적률의 1.2배까지 받을 수 있다. 셋째, 이와 나란히 움직이는 양도세 — 다주택자 양도세 중과는 5월 9일까지 한시 유예 상태이고, 중과가 복귀하면 양도세 기본세율에 최대 30%포인트가 가산된다. 조합의 의미가 크다. 용적률 인센티브는 공급 측을 풀어주고, 양도세 결정은 매도 측을 다시 배선한다. 둘이 같은 주에 움직인다.

현장의 시선: 새로운 작업 단위가 등장한다

중견 시공사와 자재 유통 입장에서, 소규모주택정비 구간은 시장에서 가장 어색한 영역이었다. 5대 시공사가 들어오기엔 작고, 개별 토지주가 조율하기엔 크고, 자재 유통이 사이클을 잡기엔 정돈되지 않았다. 가로구역 완화가 그 어색함을 바꾼다. 빈 필지나 빈집 하나를 끌어와 동네 주차장으로 변환할 수 있는 부지는, 이전 기준 대비 12~25% 더 많은 세대를 추가할 수 있는 사업이 된다. 그 증가분이 사업을 '미달 규모'에서 '실현 가능'으로 끌어올린다. 유통 입장에서, 실현 가능한 블록 사업은 창호·주방·욕실·마감재를 60~120세대 배치 단위로 소비한다. 한국 수입원이나 국내 중견 브랜드가 실제로 납기 안에 공급할 수 있는 스윗스폿이다. 가장 큰 사업은 여전히 현대건설·삼성물산 라운드에 속한다. 그러나 이 새로운 구간은, 어느 날 갑자기, 그렇지 않게 되었다.

"앞으로 2년 한국 주거 건설은 5천 세대 거대 프로젝트가 아니라 200세대 블록 단위로 측정된다. 블록이 새 단위다."

짚어야 할 비판 — 동네 공원은 누가 내는가

용적률 인센티브 구조는 차분히 읽어야 한다. 상한의 1.2배는 서류상으로는 후하다. 실제로 이 인센티브는 인근 토지나 빈집을 정비기반시설로 제공하는 대가다. 누가 이익을 가져가는가. 블록 단위 시행자는 용적률 상승분을 가져가고, 주변 토지주는 새 동네 공원으로 자산 가치가 오르지만 비용은 내지 않는다. 빈집을 제공한 토지주는 환산 가치를 가져가지만 토지 자산을 영구히 잃는다. 모델 자체는 뉴욕의 TDR(개발권 양도)이나 도쿄의 공중권 풀과 닮았다. 검증된 방식이지만, 익숙한 왜곡도 따른다. 가장 큰 인센티브는 이미 가격이 오르고 있는 동네 — 즉 계산이 맞는 동네 — 에 집중된다. 재생이 가장 필요한 동네 — 쇠퇴하는 2급 도시, 노후한 외곽 블록 — 는 정책을 서류에서 보지만 현장에서는 잘 보지 못한다. 정책은 작동한다. 질문은 그것이 가장 필요한 곳에서 작동하느냐다.

지금 그곳에 사는 사람을 위한 정리

만약 영향을 받는 필지의 소유자라면 — 보통 강남 외 서울, 부천, 수원, 대구의 저밀도 블록 — 세 가지 실용적 정리가 중요하다. 첫째, 가로구역 경계가 이제 전략적 질문이지 수동적 질문이 아니다. 형성 중인 블록의 안에 있느냐 바깥에 있느냐가, 용적률 계산에 따라 자산 가치를 10~25% 움직일 수 있다. 둘째, 이웃이 빈 필지를 기부하라는 요청을 받았다면, 환산 가치 계산은 이제 가상의 이야기가 아니라 실제 대화다. 블록 조직 위원회가 숫자를 산정하기 전에, 중립적인 사람에게 먼저 산정을 부탁하는 것이 낫다. 셋째, 유동성에 가장 큰 영향을 주는 것은 용적률 인센티브가 아니라 5월 9일 양도세 결정이다. 용적률 인센티브는 3~5년에 걸쳐 도착한다. 세제 결정은 며칠 안에 도착한다. 그에 맞춰 움직여야 한다.